Chính sách nhà ở 2025: "Cuộc cách mạng" cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân

Đây không còn là câu chuyện "an sinh" đơn thuần, mà đã trở thành một trụ cột phát triển thị trường, mở ra cơ hội đầu tư mới cho các doanh nghiệp đi đúng hướng.

1. Nhà ở xã hội (NƠXH): Trọng tâm của Luật Nhà ở 2023

Luật Nhà ở 2023 (hiệu lực 01/01/2025) đã tháo gỡ hàng loạt "nút thắt" kìm hãm NƠXH trong suốt thập kỷ qua.

Những thay đổi "lịch sử" về điều kiện mua NƠXH

Bãi bỏ điều kiện cư trú (Hộ khẩu): Đây là rào cản lớn nhất với người lao động nhập cư đã được gỡ bỏ. Luật mới chỉ yêu cầu đối tượng mua/thuê NƠXH đang cư trú và làm việc tại tỉnh/thành phố đó.

Nới lỏng điều kiện thu nhập: Luật mới không yêu cầu đối tượng mua/thuê NƠXH (trừ hộ gia đình thu nhập thấp) phải chứng minh thuộc diện không phải nộp thuế TNCN. Điều này "cởi trói" thủ tục cho công nhân, lực lượng vũ trang.

Quy định bán lại 5 năm: Luật quy định rõ, người mua NƠXH không được bán lại trong thời hạn tối thiểu 5 năm. Sau 5 năm, nếu bán theo giá thị trường (cho bất kỳ ai) thì phải nộp thêm tiền sử dụng đất.

Thay đổi về nghĩa vụ của Chủ đầu tư (CĐT)

Chấm dứt nghĩa vụ 20% quỹ đất: Luật mới bãi bỏ quy định "cứng" buộc CĐT dự án thương mại phải dành 20% quỹ đất trong dự án để làm NƠXH.

Linh hoạt 3 hình thức: Thay vào đó, CĐT được lựa chọn linh hoạt 1 trong 3 hình thức:

1. Bố trí quỹ đất NƠXH trong dự án.
2. Chuyển giao quỹ đất NƠXH ở vị trí khác tương đương.
3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp tiền) tương đương giá trị quỹ đất.

Tác động: Sự thay đổi này giúp các CĐT sản phẩm bất động sản cao cấp giữ được tính đồng bộ của dự án, đồng thời giúp Nhà nước tập trung nguồn tiền/quỹ đất để xây dựng các khu NƠXH tập trung, quy mô lớn.

2. Nhà ở công nhân: Một bộ phận quan trọng của NƠXH

Luật Nhà ở 2023 định nghĩa rõ, nhà ở công nhân (đặc biệt là trong các khu công nghiệp) là một phần quan trọng của NƠXH và được hưởng các chính sách ưu đãi cao nhất.

Khuyến khích doanh nghiệp tham gia: Luật mới mở rộng đối tượng hưởng chính sách, cho phép các doanh nghiệp, hợp tác xã được mua hoặc thuê NƠXH để cho công nhân của mình ở.

Tổng Liên đoàn Lao động tham gia: Lần đầu tiên, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam được tham gia làm chủ đầu tư các dự án NƠXH cho công nhân, hứa hẹn tạo ra nguồn cung lớn và ổn định.

3. Nhà ở thương mại giá rẻ: "Nhiệm vụ bất khả thi"?

Trái ngược với NƠXH (được trợ lực), phân khúc nhà ở thương mại (NƠTM) giá rẻ (hay còn gọi là nhà ở "vừa túi tiền") đang ngày càng "tuyệt chủng".

Thực trạng thị trường: Các báo cáo thị trường gần đây (như tại Hà Nội) cho thấy nguồn cung căn hộ mới giá dưới 50 triệu đồng/m² gần như "biến mất".

Nguyên nhân:

1. Chi phí đất tăng cao: Luật Đất đai 2024 với quy định áp Bảng giá đất tiệm cận thị trường (từ 2026) sẽ khiến chi phí đầu vào của CĐT tăng vọt.
2. Chi phí xây dựng tăng: Giá vật liệu xây dựng và nhân công liên tục leo thang.
3. Lợi nhuận mỏng: So với việc làm dự án cao cấp, phân khúc giá rẻ mang lại biên lợi nhuận thấp hơn, kém hấp dẫn CĐT.

Giải pháp: Hy vọng duy nhất cho phân khúc này không nằm ở "chính sách riêng", mà nằm ở việc tăng tổng nguồn cung. Khi "bộ ba" Luật mới giúp pháp lý dự án minh bạch, các CĐT uy tín có thể triển khai dự án nhanh hơn, từ đó tạo ra nhiều căn hộ chung cư hơn. Khi nguồn cung dồi dào, thị trường sẽ tự điều tiết và CĐT buộc phải cạnh tranh về giá để tiếp cận người mua thực.

4. "Cú hích" từ chính sách tín dụng

Để các chính sách trên đi vào thực tế, "dòng máu" tín dụng là điều kiện tiên quyết.

Gói 120.000 tỷ: Chính phủ đã và đang thúc đẩy gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng, dành riêng cho CĐT và người mua NƠXH, nhà ở công nhân với lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với thị trường.

Hỗ trợ CĐT: Các CĐT dự án NƠXH được tiếp cận vốn vay ưu đãi từ các ngân hàng thương mại được chỉ định (như Vietcombank, BIDV), giúp họ giảm chi phí vốn và hạ giá thành sản phẩm.

Kết luận

Các chính sách mới về nhà ở (hiệu lực 2025) cho thấy một sự thay đổi tư duy mạnh mẽ, chuyển trọng tâm từ phát triển "nóng" sang bền vững, tập trung vào nhu cầu ở thực.

Đối với nhà đầu tư, đây là một tín hiệu rõ ràng: Kỷ nguyên đầu cơ lướt sóng, phân lô bán nền tự phát (như đã phân tích về rủi ro pháp lý đất nền) đang dần kết thúc. Thay vào đó, cơ hội mới sẽ mở ra cho các CĐT chuyên nghiệp phát triển NƠXH và các nhà đầu tư sở hữu sản phẩm bất động sản gắn liền với nhu cầu cho thuê thực.

Việc phân tích thị trường bất động sản và tư vấn đầu tư chuyên sâu hiện nay bắt buộc phải đặt yếu tố "an sinh xã hội" vào trung tâm của bài toán lợi nhuận.

Xem thêm:

* Luật nhà ở 2025: Phân loại nhà ở thương mại, xã hội, công vụ...

* Tác động của "bộ ba" luật mới: Nhà đầu tư nào hưởng lợi, ai...